处置非法集资部际联席会议出台的《防范和打击非法集资宣传教育规划纲要(2010-2015年)》(处非联函〔2010〕89号，明确指出“售后包租”是非法集资行为的主要表现，要求各级房地产管理部门要加强监管，对违背有关法律法规规定销售商品房的，一经发现要严厉查处。然而，合肥市民梁女士向《中国产经新闻》记者反映，她预订了安徽铜陵环球家居集散中心(下称：铜陵环球家居)“售后包租”商铺，发现地理位置与广告上说的不一致，想退订时，定金却不予退回。记者采访发现，此“售后包租”商铺同时涉嫌故意偷漏税款。
售后包租下的偷漏税
在合肥街头、居民信箱、手机短信、自行车筐篮里随处可见铜陵环球家居商铺广告，售后包租吸引了无数市民的眼球。高额的回报率让许多市民都在心里盘算起了“小九九”。在未接到梁女士的报料之前，记者的手机短信也接到过铜陵环球家居商铺“售后包租”广告。拨通售楼电话，自称姓李的女性售楼人员告诉记者，每逢双休日，有从合肥往铜陵的免费看房班车。
几经约定，5月19日下午，记者前往位于合肥市经开区“中环城A座”的铜陵环球家居售楼部之一——振大房地产合肥一公司初探究竟。
振大房地产合肥一公司经理叶冬冬向记者介绍了铜陵环球家居售后包租回报政策：商铺一律包租6年，前三年租金8%/年，在房款中一次性将24%的前三年租金回报直接扣除，商品房买卖合同价就是原房价扣除三年租金的金额。比如，总房价100万元，扣除24万元租金，实交76万元即为付清全部房款。购房时签订两个合同，与开发商签订一个商品房“买卖合同”，商品房买卖合同总价=100万元×76%=76万元;与运营商签订一个委托“租赁合同”。后三年，年保底8%受益，租金超过8%的按2比8分成(运营商2成，业主8成)。6年后，业主可选择继续租给运营商，也可自己经营。
叶冬冬向记者推荐，他们销售的另一个售后包租项目在安徽滁州市政府对面的“中普．城市广场”，这个楼盘的亮点是“回购政策”，第五年回购为商品房买卖合同价的150%(原价100万元的回购价=76万元×150%)，第十年回购为商品房买卖合同价的200%,从第八年开始到第十年每年的租金回报为商品房买卖合同价的13.16%(即：第八年至第十年每年租金回报=76万×13.16%)。
5月23日，在位于铜陵环球家居施工现场的营销中心，环球家居置业顾问盛会会向记者介绍的环球家居“售后包租回报政策”与叶冬冬说的一模一样。盛会会强调说，存银行赶不上通货膨胀，投资售后包租比较划算。
据“铜陵环球家居宣传材料”介绍，该项目耗资40亿打造中国最大家居集散中心，总建筑面积约42万平方米，占地1800亩。开发商是铜陵丰泽家居实业有限公司，运营商是环球家居管理有限公司，全案营销是楼澜房产营销策划有限公司。
记者在铜陵环球家居施工现场看到，有几幢商铺正在装修，从装修现场和置业顾问介绍的情况看，有拆零销售现象。有的商铺已经封顶，有的动工不久。建设场景紧锣密鼓。
记者在铜陵环球家居营销中心大厅看到8本该商铺《商品房预售许可证》复印件，其中6本加盖“此宗土地已抵押”印戳。
建设部曾于2006年5月22日发出风险警告，称期房售后返租风险太大且涉嫌违法，禁止开发商以“售后返租”或“变相售后返租”的方式销售未竣工商品房。2006年，《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》中规定：“对承诺售后包租、返本销售的，要予以严肃处理，且不再区分销售的是不是‘未竣工商品房’。”
然而，采访中，铜陵县住房和城乡建设局房管中心邹主任则表示，铜陵环球家居售后包租确保收益5年，是对消费者权益的保护，降低投资风险。至于拆零销售，“我们要求要有固定的界址点。”
记者还发现，铜陵环球家居的售后包租模式还有偷税漏税之嫌。
“100万元的房产，实付76万元，购房合同按76万元签订，发票开具76万元，可以合理避税。”叶冬冬表示。盛会会也强调说，一是降低购房压力，二是合理避税。
“虽然投资者购买时没有支付总价款，但前三年租金被开发商收取了，按照规定，开发商应该开具总价款100%的发票，否则就涉嫌偷漏税。投资者将房租收入支付购房款，根据个人所得税法的有关规定，投资者以承诺返租而低价购买的商铺，应视同个人财产租赁所得，按照‘财产租赁所得’项目征收个人所得税。”合肥市一位国税征管人员表示。
铜陵县住房和城乡建设局房管中心邹主任表示，铜陵环球家居已经销售备案9万平方米左右。盛会会则介绍，“铜陵环球家居商铺每平方米5000元至11000元不等。”
“每100万只开76万发票，项目共9万平方米，每平方米5000元至11000元，能偷漏税多少，一算就出来了”，一业内人士表示。
如此营销引发纠纷
5月20日下午，叶冬冬电话催问记者：投资环球家居的事宜考虑好了没有?周三有去往铜陵的看房班车，能否成行?
“听说你们的铜陵环球家居售后包租已经引起纠纷，合肥市民梁女士的2000元定金不退，闹得沸沸扬扬，我也不敢投资了。”记者回复。
叶冬冬解释说，“投资售后包租商铺无风险，我们是和铜陵市政府合作的项目”。定金是对项目的认可，《销售订购书》签订的定金2万元，她只带2000元，剩余的1.8万元3天付清，她不要房子了，违约了，定金不退。
梁女士向记者提供的《销售订购书》复印件载明，总房款113213元，销售单价6234元/平方米，定金2000元;备注栏里说明：交预付金2000元，剩余18000元于2012年10月30日补齐，否则房源不作保证，定金不退。交款日期是2012年10月27日，自制收据加盖的收款单位公章是铜陵丰泽家居实业有限公司财务专用章。
“广告上宣传的商铺位于铜陵东部城区最佳地段，商业价值巨大，5分钟可至高铁铜陵站，15分钟可达铜陵火车站、汽车总站。实际上，不在铜陵市区，据铜陵县城还有20多公里的铜陵县顺安镇境内。我感觉有宣传欺诈嫌疑，就决定不要了。建设部《商品房销售管理办法》第十一条规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》第十六条规定，房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。《合同法》第51 条规定，违反法律法规强制性规定，损害国家利益和社会公共利益的合同无效。按《合同法》第54 条规定，开发商故意陈述虚伪事实或隐瞒真实情况，使购房人陷于错误签订合同的，构成欺诈。没想到，定金却要不回来。”梁女士气愤地说。
铜陵县住房和城乡建设局房管中心邹主任表示，房管中心早已要求开发商不准收定金，关于梁女士交纳的这类定金应该退回，“我们要求开发商退”。
安徽天霖律师事务所程林律师认为，“甩手掌柜”并不好当，国家三令五申禁止“售后包租”，是基于售后包租尽管花样很多，实质都是以承诺售后高回报、低风险的方式促销商品房，加快开发资金回笼速度或为滚动开发提供资金支持。而且，2011年1月4日起施行的《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》规定，“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，将按刑法第176条有关规定处罚，最高可判10年有期徒刑”。
对此，本报将继续关注。
